第二套以上住房贷款的首付比例调整至40%以上，利率上浮空间大幅提高，商业用房和商住两用房首付比例同时上调，利用信贷手段进一步规范开发商囤积土地、房源的投机行为……

    昨天（26日），上海证券报独家披露，一系列房地产信贷新政已制定，并开始征求商业房地产信贷部门意见，最终会由银监会和人民银行联合通知形式下发，可能会赶在国庆前出台。

    “提高购房首付比例，这是被市场公认的最具‘杀伤力’的房地产调控政策之一。随着楼市逐日升温，这一调控‘压箱之作’正准备启动。”一位房地产资深人士这样看待这一系列政策。

    第二套房利率或涨10%

    消息一出，引起市场轩然大波。昨天，A股地产板块大跌4.21%，跌幅与“5·30”相近。根据Wind资讯统计，70只A股房地产股昨日成交逾81亿元，下跌股票58只，占比83%。权重地产股则全线下跌，其中万科A、金融街、中粮地产、招商地产、保利地产、泛海建设分别下跌5.30%、5.19%、4.20%、5.16%、5.41%和6.43%。

    昨晚有进一步消息称，新政除上调首付比例外，可能明确二次购房房贷利率上浮空间达10%。另外，新政中还提及加大对住房保障体系的金融支持，包括从利率、期限、资本金要求等方面全面支持廉租房建设。这一工作，将由央行、银监会会同财政部、建设部等多部门共同落实。

    一场与房地产有关的全面金融调控很快将走向前台。分析人士认为，若上述政策最终在国庆前后落定，本已处于较高市盈率水平的地产股可能因此进入调整期。

    对于提高首付比例等房贷政策本身，上海易居房地产研究院上海区副总经理于丹丹表示，新政出台后，楼市的改善性需求和弹性投资需求(指流动性过剩、股市回流引起的楼市投资需求)会由于初始投资成本增高减少。加上增加供给的政策配合，未来楼市供需摩擦会进一步缩小，而市场对提高首付比例政策出台早有预期，并已经向购房者进行政策预热。

    专家评价，新政在指导思想上“比较科学”，针对第二套住房的政策可避免打击自住需求。另外，因为央行征信系统数据库已经覆盖全国，在跨城市范围内界定第二套住房的技术条件已经成熟。数据显示，截至去年底，5.33亿自然人和1116万多户企业已进入央行信用档案系统。

    落实情况值得关注

    也有专家表示，政策最终影响有待检验，一方面仅对第二套以上购房提高首付，这一起点弱化了此前市场估计的政策影响。另一方面，因政策执行细则未出，能否落实到位仍存在未知数。

    “其中可能存在的执行难点在于是否有必要对改善型第二套住房‘一刀切’。”上海浦东改革与发展研究院房地产研究中心副主任丛城表示。比如因工作调动问题需要异地购房，因大家分小家的原因需要二次置业等。而如果购房者需要在卖掉第一套房后再购入第二套房，无疑会有较大的时间成本。

    上海交通银行、浦东发展银行相关人士昨天介绍，目前支行方面还没有收到房贷新政的落实通知。“现在仍然可以贷到七成，无论第几套。”一位商业银行个人信贷部经理表示。

    回顾近三年来的房地产宏观调控过程，上调首付比例几乎成为和取消预售制度等政策并列的撒手锏。提高首付成为市场公认的解决楼市过度升温的“最后一着”。也正是因为影响较大，提高首付比例的政策出台远比提高利率来的谨慎。

    宏观调控以来，唯一一次首付比例的调整在去年5月，建设部、人民银行等九部委联合下发《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，要求从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。